公設 吃掉多少購屋款？
星期六, 8月 22nd, 2009評析：公設太高確實是許多購屋族心中的痛！現在難看到新的公寓新建，要想低公設就只有透天厝，但要在台北買透天厝談何容易！？唉....
公設 吃掉多少購屋款？
2009/08/22【經濟日報╱文／梁任瑋】
買房子是許多人一生中最大筆的投資，近幾年建案常標榜「豐富休閒公設」，社區規劃門廳、游泳池、健身房、圖書館、SPA等媲美五星級飯店的設施，營造買方對未來生活的美好憧憬，不過想要擁有五星級的享受，付出的代價也不小，這些擁有五星級設備的建案，公設比都超過30%，甚至高達40%，也就是說，購屋付出的款項有幾乎三分之一是付給公設，而這些公共設施屋主往往只有周末假日才有時間享用，因此「低公設比」成為許多精打細算的消費者購屋主要考量。
五星級設施 占房價1/3
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根據住展雜誌統計，大台北地區公設比低於30%的銷售中建案，台北縣比台北市多，台北縣主要分布在汐止、樹林、三峽、林口、三重、蘆洲、八里、淡水等區域，黃增福分析，因為這些地區的建商可能是在民國70幾年左右取得建照，直到近幾年才推案，因此適用的容積管制較寬鬆，公設比因此較低。
永慶不動產蘆洲民族加盟店店長陳長亨表示，蘆洲三重的新建案，除了三重重陽重劃區和蘆洲南港仔重劃區公設比超過30%，其他的公設比大多在26~28%之間。
預售屋 實用坪數打七折
永慶房仲集團研展部協理黃增福表示，「五星級公設」的銷售訴求，等於是給購屋者一個夢，不過這幾年房價越來越高，民眾開始思考公設的真正使用價值。舉例來說，在台北市中心花1,000萬買房子，權狀上坪數有20坪，不過扣掉公設之後，室內實際使用坪數只有10~12坪左右，等於花1,000萬買了一間套房，每個月的公設維護費用，又是另一筆費用，當然會讓許多人覺得不划算。
隨著台灣建築法規愈趨嚴格，2000年後所推出的預售案公設比即從20%開始起跳，2007年起動輒30%的公設比幾乎已成「常態」，也就是說，與30、40年老公寓「零公設比」的「實坪」相比，現在買預售屋等於實用坪數必須打個七折，加上預售屋單價大多比新成屋高出5%至10%，「買預售屋」確實需要極大的勇氣。
精打細算 選公寓舊大樓
一般來說，樓層愈高，公設比也愈高；而電梯大樓小套房的公設比通常會更高，基本上從30%起跳，甚至達40%，買10坪套房，如果公設比高過30%，實際可使用面積只有6、7坪左右，所以買套房時斤斤計較是必要的。
也有消費者偏好以豐富休閒設施為訴求的新成屋個案，如此一來健身、休閒、運動不假外求，自家樓下就有地方可以活動或伸展筋骨，好處多多，缺點則是價格通常也會比同區其他個案高，每坪單價約貴一成。
因此有不少購屋族，不在意屋齡又想把錢花在刀口上，轉而選擇公寓或屋齡較舊的大樓產品，堪稱不景氣年代的精算購屋學。
新聞辭典／公設比
信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，公共設施係指區分所有建物之全部或部分所有共用之建物面積。包含騎樓、梯廳、樓梯間、電梯間、排煙設備、配電室、屋頂突出物、水箱、空調室、共用廊道、共用露台、警衛室 （或管理站）、社區室內活動設施、管委會辦公室、社區集會場所等。
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大樓三成空間 看得到用不到
2009/08/22
【經濟日報╱梁任瑋】
根據信義房屋對房屋買賣行為觀察，台灣民眾多將「主建物+陽台」坪數，視為實際使用坪數，其餘坪數則是為「非實用坪數」。具體統計近兩年的成交資料發現，台灣地區大樓產品平均竟然有29.5%的空間，是屬於看得到卻用不到的「非實用坪數」。
信義代銷協理呂信銓表示，早年因建物登記制度的緣故，多半將公設平均計入主建物面積，因此，公設比過高的問題較少出現在屋齡較高的住宅產品上。近年來，由於建築法規的修訂，開始強制設置部分必要的安全設施，更使得公設比節節攀升。呂信銓指出，約2007年下半年之後完工的住宅產品，公設比通常會在30%以上，部分甚至會超過40%，與2007年以前完工，公設比為20%~25%的產品相較，虛坪多了約10%左右。
而造成公設比大幅攀升的主因在於2005年7月1日建築法規新制正式上路，內容大多於強化消防安全設備的規範，嚴格要求八樓以上建物須強制設置「雙安全梯」，緊急升降梯梯間也必須設置獨立出入口的排煙室，以避免所謂的煙囪效應；雨遮則從50公分放寬至1米。
呂信銓說，這兩項新規定讓「公設比」提高5%左右，因此，未來30%以上的高公設產品將成為常態。
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大公、小公怎麼分？
2009/08/22
【經濟日報╱梁任瑋】
公設可分為「大公」及「小公」，但這兩部分並沒有相當明確的區分，一般來說，「大公」泛指全體住戶所共同分攤的公共設施，包括樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備、空調機房或其他被計入建物面積範圍內屬公眾使用之附屬建築物等。
「小公」則指當樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施，如電梯間、走道、門廳等。部分建商為增加售屋面積，會將「小公」登記於主建物內，故須事先查明以免發生糾紛。
至於設施面積是否被計入建物面積之中，簡單判定原則為視該設施是否具備「永久且固定之頂蓋」，若有，多半會被計入建物面積之中，但仍須以建物權狀或謄本之記載為準。
另外，室內面積範圍才會計入公共設施面積內，非屬室內之公共設施，如部分社區會提供的室外休憩設施，只要沒有建號，或是非記載於建物謄本的標示部或共同使用附表之中的部分，就不會被計算在建物面積範圍內，自然也不會被計算在公設面積之中。
至於中古公寓，並非真正的「零公設」，一般五樓的公寓房子，包括大、小公設比約5~12％左右，屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中，或沒有登記。
那麼該如何分辨公設比有多少呢？信義房屋企研室經理蘇啟榮建議，若買的是中古屋，因為親眼可見，只要目測室內坪數大小，和看清楚房屋權狀上登記的公設坪數，即可看出公設比，較不會吃虧。